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Le calcul des fermages
La valeur locative
La valeur locative est la valeur qui sert de base au calcul du fermage. Cette valeur est précisée dans le bail et doit, d’un commun accord entre le preneur et le bailleur, être comprise entre les valeurs locatives minimale et maximale précisées dans les arrêtés préfectoraux correspondants.
Depuis la loi de modernisation de l’agriculture du 27 juillet 2010, les prix des fermages sont fixés annuellement sur une indexation unique applicable au niveau national. Le nouvel indice repose sur une moyenne pondérée de deux indices :
- pour 60 %, de l’indice d’évolution du RBEA à l’hectare, constaté sur le plan national au cours des cinq années précédentes (lissage) ;
- pour 40 % sur l’évolution du niveau général des prix, mesurée par l’indice du prix du produit intérieur brut (PIB) de l’année précédente.
Si le fonds loué comprend des bâtiments d’habitation, dont le loyer est calculé séparément, il convient d’actualiser chaque année le loyer en référence à la variation de l’indice de référence des loyers (Depuis la loi n° 2008-111 du 8 février 2008, l’indice du coût de la construction servant à l’actualisation du loyer de la maison d’habitation du preneur est remplacé par l’indice de référence des loyers).
Les modalités de calcul sont définies par l’
Arrêté N - 71-2018-01-30-002 fixant les conditions d’application du statut du fermage dans le département de Saône-et-Loire (format pdf - 634.4 ko - 05/04/2019)
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Minima et maxima des valeurs locatives
Le choix d’un indice national unique n’implique pas pour autant une uniformisation des fermages sur l’ensemble du territoire puisque les limites opposables aux valeurs locatives (minima et maxima) continuent d’être fixées par le préfet du département.
Ainsi, conformément à l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, le préfet, sur proposition de la CCPDBR, détermine ces maxima et minima, qui font l’objet d’un nouvel examen au plus tard tous les six ans.
Par ailleurs, les maxima et minima sont actualisés chaque année au 1er octobre (ou à la date fixée par le préfet en application de l’article R. 411-9-11) selon la variation du dernier indice connu des fermages. Ils font l’objet d’un arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs de la préfecture.
Cas de la viticulture
Les modalités de calcul sont définies dans l’ arrêté préfectoral du 10 novembre 2006 fixant les valeurs locatives des vignes et bâtiments d’exploitations viti-vinicoles (format pdf - 391.5 ko - 16/05/2014) .
En Saône-et-Loire, les fermages viticoles sont calculés sur la base du prix des denrées, en application des articles L. 411-11, R.411-1 et suivants et R. 411-9-7 du code rural et de la pêche maritime.
Chaque année, dans le courant du 3ème trimestre, la commission consultative des baux ruraux se réunit afin de proposer l’actualisation des cours moyens des denrées dans le cadre de baux ruraux nouveaux ou à renouveler. Sur la base de ces propositions, le préfet publie les arrêtés relatifs aux prix des denrées pour le calcul des fermages viticoles et aux minima et maxima des valeurs locatives des vignes.
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